Familienheim steuerfrei erben: Voraussetzungen, 200 m² und Zehnjahresfrist
Das selbst bewohnte Haus oder die Wohnung des Verstorbenen kann ganz oder teilweise steuerfrei bleiben, wenn der Ehegatte oder ein Kind dort selbst wohnt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Für Kinder gilt die Befreiung bis zu 200 m² Wohnfläche. Beide müssen die Wohnung zehn Jahre lang selbst nutzen, sonst entfällt die Befreiung rückwirkend.
Stand: 4. Oktober 2026 · Allgemeine Erläuterung der Rechtslage, keine Beurteilung eines Einzelfalls.
Drei Fälle im Gesetz
| Vorschrift | Wer | Besonderheit |
|---|---|---|
| § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG | Schenkung zu Lebzeiten zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern | ohne Wertgrenze, ohne Behaltensfrist |
| § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG | Erbe durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner | ohne Flächengrenze, zehn Jahre Selbstnutzung |
| § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG | Erbe durch Kinder, Stiefkinder und Kinder verstorbener Kinder | bis 200 m² Wohnfläche, zehn Jahre Selbstnutzung |
Begünstigt ist Eigentum oder Miteigentum an einem bebauten Grundstück im Inland, in der EU oder im EWR, zum Beispiel an einem Ein- oder Zweifamilienhaus oder einer Eigentumswohnung (§ 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG). Eine Wertgrenze gibt es nicht. Enkel, deren Elternteil noch lebt, Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten sind nicht begünstigt; für sie gelten nur die allgemeinen Freibeträge.
Die Voraussetzungen beim Erbe
Die Befreiung setzt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG voraus:
- Der Verstorbene hat bis zum Erbfall in der Wohnung selbst gewohnt oder war aus zwingenden Gründen daran gehindert.
- Die Wohnung ist beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt.
- Der Erwerber muss das Familienheim nicht aufgrund eines Testaments, Vermächtnisses oder einer anderen Verfügung des Verstorbenen an einen Dritten weitergeben.
- Bei Kindern ist die Wohnung nur befreit, soweit ihre Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt.
- Der Erwerber nutzt die Wohnung zehn Jahre lang selbst, sofern ihn nicht zwingende Gründe daran hindern.
„Unverzüglich“ ist im Gesetz nicht in Tagen festgelegt; gemeint ist ohne schuldhaftes Zögern. Die Anlage Familienheim fragt deshalb, seit wann die Wohnung selbst genutzt wird (Zeile 10), und lässt Raum für Gründe, warum der Einzug nicht sofort möglich war (Zeilen 11 bis 15).
Kinder: die Grenze von 200 m² Wohnfläche
Für Kinder ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Ist die Wohnung größer, bleibt nur der Anteil steuerfrei, der auf 200 m² entfällt. Garagen und Nebenräume werden nach der Anleitung zur Anlage nicht mitgezählt. Für den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner gibt es keine Flächengrenze.
| Grundbesitzwert des Hauses, vom Verstorbenen allein bewohnt | 800.000 € |
| steuerfreier Anteil: 200 m² von 250 m² = 80 % | 640.000 € |
| steuerpflichtiger Anteil: 50 m² von 250 m² = 20 % | 160.000 € |
160.000 € fließen in den steuerpflichtigen Erwerb ein; der Freibetrag von 400.000 € gilt zusätzlich (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
Die Zehnjahresfrist
Die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Ein Verkauf oder eine Vermietung innerhalb der Frist beendet die Selbstnutzung ebenfalls.
Fallen Hinderungsgründe innerhalb der Frist wieder weg, bleibt die Befreiung nach der Anleitung nur erhalten, wenn die Selbstnutzung unverzüglich wieder aufgenommen wird. Entfallen die Voraussetzungen, ist das dem Erbschaftsteuer-Finanzamt unverzüglich anzuzeigen (§ 153 Abs. 2 AO).
Was die Anlage Steuerbefreiung Familienheim fragt
Die Anlage wird für jeden begünstigten Erwerber einzeln eingereicht; alle Werte beziehen sich auf dessen Anteil.
- Zeilen 1 und 2: Name des Erwerbers und Lage des Grundstücks.
- Zeile 3: Wohn- und Nutzfläche des gesamten Objekts und Wohnfläche der Wohnung, die der Verstorbene selbst genutzt hat.
- Zeilen 4 bis 8: ob der Verstorbene dort bis zum Tod gewohnt hat, und falls nicht, die zwingenden Gründe.
- Zeilen 9 und 10: wie viel Wohnfläche der Erwerber jetzt selbst nutzt und seit wann.
- Zeilen 11 bis 15: Gründe, falls die Selbstnutzung nicht unverzüglich möglich war.
- Zeile 16: der selbst ermittelte Grundbesitzwert.
- Zeilen 17 bis 22: Angaben zur Nachlassteilung, wenn ein Erbe mehr als seinen Anteil am Familienheim erhalten und dafür anderes Nachlassvermögen abgegeben hat.
- Zeilen 23 bis 25: Schulden und Lasten, die mit dem Grundstück zusammenhängen, etwa ein Restdarlehen.
Wie Miterben das Familienheim untereinander aufteilen können, beschreibt der Ratgeber Erbengemeinschaft. Wie der Wert des Hauses ermittelt wird, steht unter Immobilie bewerten. Die übrigen Vordrucke erklärt Erbschaftsteuererklärung ausfüllen.
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Schulden und Pflichtteile beim steuerfreien Familienheim
Schulden, die mit dem steuerfreien Familienheim zusammenhängen, etwa ein Hausdarlehen, sind nicht abziehbar, soweit das Heim befreit ist (§ 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG; bis 2024 § 10 Abs. 6 Satz 3 ErbStG).
Außerdem gilt für Todesfälle seit dem 29. Dezember 2020 (§ 10 Abs. 6 ErbStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2020, § 37 Abs. 18 ErbStG; seit 2025 § 10 Abs. 6a ErbStG): Allgemeine Schulden, die keinem einzelnen Gegenstand zugeordnet sind, etwa Pflichtteilsansprüche, Konsumentenkredite oder Steuerschulden, werden anteilig auf alle Vermögensgegenstände verteilt. Der Anteil, der auf das steuerfreie Familienheim entfällt, ist nicht abziehbar. Ausgenommen sind die Erbfallkosten nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG, also auch der Pauschbetrag.
| Familienheim, steuerfrei nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG | 600.000 € |
| Bankguthaben | 200.000 € |
| geltend gemachter Pflichtteil eines Kindes | 160.000 € |
| Anteil des Familienheims: 600.000 € von 800.000 € = 75 % | 120.000 € nicht abziehbar |
| Anteil des übrigen Vermögens: 25 % | 40.000 € abziehbar |
Vom Pflichtteil mindern nur 40.000 € den steuerpflichtigen Erwerb.
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Häufige Fragen
Ist das Elternhaus für Kinder erbschaftsteuerfrei?
Unter Bedingungen ja. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bleibt das Familienheim für Kinder steuerfrei, wenn der verstorbene Elternteil dort bis zum Tod gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen nicht mehr dort wohnen konnte, das Kind unverzüglich selbst einzieht und die Wohnung zehn Jahre selbst bewohnt. Befreit ist die Wohnfläche bis 200 m². Wird das Haus vermietet oder verkauft statt selbst bewohnt, entfällt die Befreiung.
Was passiert, wenn das geerbte Haus innerhalb von zehn Jahren verkauft wird?
Endet die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren, fällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit weg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Das Finanzamt setzt die Steuer dann nachträglich fest. Ausgenommen sind Fälle, in denen zwingende Gründe die Selbstnutzung verhindern, etwa eine Pflegebedürftigkeit, die keinen eigenen Haushalt mehr zulässt. Der Wegfall ist dem Finanzamt unverzüglich anzuzeigen (§ 153 Abs. 2 AO).
Gilt die Familienheim-Befreiung auch für eine Eigentumswohnung?
Ja. Begünstigt sind bebaute Grundstücke im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG; dazu gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Entscheidend ist, dass der Verstorbene darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und der Erwerber sie selbst nutzt. Bei einem Mehrfamilienhaus ist nur der Teil befreit, der auf die selbst genutzte Wohnung entfällt.
Was gilt als zwingender Grund, nicht im Familienheim zu wohnen?
Das Gesetz nennt keine Liste. Die amtliche Anleitung zur Anlage Familienheim führt als objektiv zwingenden Grund zum Beispiel eine Pflegebedürftigkeit an, die die Führung eines eigenen Haushalts nicht mehr zulässt; beim Erwerber auch den Tod. Eine berufliche Versetzung gilt nach der Anleitung nicht als zwingender Grund. Die Gründe werden in der Anlage in den Zeilen 5 bis 8 beziehungsweise 11 bis 15 erläutert.
Bekommen Enkel die Steuerbefreiung für das Familienheim?
Nur, wenn ihr Elternteil, also das Kind des Verstorbenen, bereits gestorben ist. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG begünstigt Kinder und Stiefkinder sowie die Kinder verstorbener Kinder. Enkel, deren Elternteil noch lebt, sowie Geschwister, Nichten, Neffen oder Lebensgefährten können die Befreiung nicht nutzen. Für sie gelten nur die allgemeinen Freibeträge nach § 16 ErbStG.
Sind Schulden für das Familienheim bei der Erbschaftsteuer abziehbar?
Nicht, soweit das Heim steuerfrei ist. Schulden, die mit befreitem Vermögen zusammenhängen, etwa ein Restdarlehen für das Haus, sind nicht abziehbar (§ 10 Abs. 6a ErbStG, bis 2024 § 10 Abs. 6 ErbStG). Allgemeine Schulden wie Pflichtteilsansprüche werden bei Todesfällen seit dem 29.12.2020 anteilig auf alle Gegenstände verteilt; der Anteil, der auf das Familienheim entfällt, ist ebenfalls nicht abziehbar. Die Erbfallkosten und der Pauschbetrag bleiben davon unberührt.
Wie wird das Familienheim unter Geschwistern aufgeteilt, ohne die Befreiung zu verlieren?
Wer seinen Anteil am Familienheim bei der Nachlassteilung einem Miterben überlässt, kann dafür keine Befreiung beanspruchen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 3 ErbStG). Der Miterbe, der das Heim übernimmt und selbst bewohnt, wird dagegen besser gestellt: Gibt er dafür anderes Nachlassvermögen hin, erhöht sich sein begünstigtes Vermögen um diesen Wert, höchstens um den Wert des übernommenen Anteils (Satz 4). Die Anlage fragt das in den Zeilen 17 bis 22 ab.